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樓市調控大復盤:兩年600多次調控,房價終于被按住了?

時間進入2018年深秋,樓市終于開始轉向。

從2016年9月30日開始,這一輪樓市調控已經持續兩年。這兩年時間,調控從一二線城市蔓延到三四線城市,從限制買房擴展到限制賣房,從控制房價到打擊反炒房,不僅調控力度前所未有,限制之多也是前所未有。

據不完全統計,這兩年有100多個城市,累計加碼了600多次調控。僅2018年前8個月,就加碼超過300次。房價按不住,調控不收兵。

這樣的節奏,讓融創掌門人孫宏斌都不免驚呼:

房地產調控超過任何人想象。

吊詭的是,調控一路加碼,而房價也在一路上行。房價越是上行,調控火力就越密集;調控火力越是密集,搶房熱情就越是高漲。樓市調控一度陷入“按下葫蘆浮起瓢”的僵局。

直到2018年下半年,秋意漸涼,一二線熱點城市房價終于掉頭,市場預期由此開始下行。(詳見《北上廣深杭廈,房價最高城市全部熄火》)

樓市調控到底有沒有用?房價是靠什么按住的?下一步,樓市是一路向上,還是高位盤整,抑或很快迅速反彈?01

兩年樓市調控大復盤

這一輪樓市調控,是從2016年的“930新政”開始的。

那個十一假期,以北上廣深為代表的一線城市,以合肥、廈門、南京、蘇州“四小龍”為代表的二線城市,集體加碼樓市調控,剛剛取消不到兩年的限購又回來了。

當時,有媒體就對此冠上了“史上最嚴樓市調控”的名號,這話顯然說早了。

然而,市場熱度絲毫未下降,樓市調控反而成了下場搶房的信號。這種反向博弈機制,出現在每一次樓市調控中。

在很多人看來,調控越是嚴厲,越說明這個城市樓市有投資價值,更是蜂擁入場。

2017年3月,北京將調控進一步升級。外地限購門檻提高到5年、認房又認貸、二套首付比例提高到六成。

作為全國樓市的風向標,北京將傳統調控手段用到極致,限購門檻已經是史上最嚴,二套首付比例也基本上屬于史上最高,“認房又認貸”更是擴大了二套房的認定范圍。

然而,除了北京樓市有所降溫之外,其他地方仍舊一路高歌。

與北京不同的是,廈門開啟了另一條道路。 

2017年3月24日,廈門率先對個人房產限售兩年。這是限售政策第一次登上舞臺,以往都是限制買房,這一次直接限制賣房。

這一政策隨即被各地所效仿,不到半年時間,全國已有50多個城市加入“凍房”大合唱,限售成為樓市調控的新標配。

就在這一年年中,借助以棚改貨幣化為代表的定向放水的威力,原本不溫不火的三四線城市房價突然一躍而起,完成逆襲。

房價上漲,調控必然讓如影隨形。從2017年下半年開始,調控開始向三四線城市蔓延,蚌埠、淮安等名不見經傳的小城市首度躋身調控陣營。

調控火力雖猛,但樓市仍舊火熱。

時間進入2018年,限價搖號手段亮相。

在杭州、成都、西安等城市,限價搖號的出現,非但未能遏制市場熱情,反而將搶房的節奏帶往新階段。畢竟,限價讓一二手房之間存在利差,套利式搶房就再正常不過。

這一年,雖然房價依舊熱,但內外環境的變化,讓市場情緒開始動搖。居民六個錢包所剩無幾,杠桿率居高不下,消費受到擠壓,高房價正在從民生問題轉為社會問題。

7月31日,重要會議明確“堅決遏制房價上漲”,成為樓市最重要的轉折點。

直到此時,各地樓市才開始真正降溫。

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