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2019年:請準備收割炒房客的韭菜!

當你看慣了房地產的跌宕起伏,看透了人性復雜的善惡美丑,你會覺得這個社會十分的戲劇,你在重復別人的經歷,別人同樣也在復制你的人生,我們就是在這樣的一次次輪回中走完自己的一生。

最近,我回憶起兩件事:

第一件是去年年底時,某庫大V信誓旦旦的預測2018年2月深圳房價開始啟動上漲,忽悠全庫粉絲高杠桿重倉深圳,企圖復制重慶戰役的勝利。我曾對此表達了不屑!2018即將走完,而深圳樓市就像是被閹割了的泰迪,心有余而力不足。

第二件是2017年雙12那天,我寫過一篇文章《打砸售樓處的鬧劇,2018年必將陸續上演》。果不其然,從今年下半年開始,示威維權在全國各地輪番上演。因為開發商為了存活,房價根本沒有下限。

如果你還沒有上車,請放平心態,備足糧草,耐心等待,收割韭菜的季節即將來臨!

1

降價潮來襲

在冰冷的寒冬,對于房企來說,最重要的不是利潤,而是能不能夠活著挺過去。牛市里瘋狂斂財養得一身肥膘,就是為了在熊市里能夠忍受饑寒交迫。在這個冬天,降價促銷,已經不是自選動作,而是大環境下的規定動作。

在祥和歡樂的國慶節,上海浦東惠南鎮的碧桂園浦東南郡,因為降價被維權了。該樓盤2018年8月15日開盤價為3.5萬/平,一個半月之后,暗箱操作降至2.6-2.8萬/平,相當于7.5折大甩賣,直接導致業主們維權示威,在促銷活動僅僅搞了兩天之后,就被相關部門叫停。按照上海的規定,實際售價只能在預售備案價的基礎上浮動5%,目前上浮是絕對禁止的,下浮也只能是9.5折,所以碧桂園屬于違規操作被叫停。

2018年6月,北京通州的K2十里春風,房價從3.75萬/平降到2.68萬/平,前期業主要求退房。

9月,杭州大江東的未來海岸二期開盤,部分房源降價40萬,一期業主維權。

9月21日,泰禾合肥院子打折甩賣,備案價2.2萬/平的洋房只賣1.6萬/平,業主示威游行。

9月,漳州融信壹號府,去年開盤價1.8萬/平,現在降至1.2萬/平,直降30%,導致業主拉橫幅維權。

10月4日,江西上饒碧桂園信州府,1萬/平降至7000元/平,引發業主維權,聚眾打砸售樓處。

如果說一手房價的下跌,民眾可以討伐開發商,找到發泄的渠道,企圖引起政府的重視,多少挽回些經濟損失。那么二手房價的下跌則是實實在在樓市入冬的標志。

北京、上海等一線城市二手房價已經持續下跌一年半,跌幅15%左右。強二線城市如成都、杭州、廈門、西安二手房價也已經下跌10-20%。更可怕的是,目前根本看不到任何止跌的跡象。

雖然,二手房價政府無法直接管控,但管理者可以通過嚴格規定一手房的備案價來限定二手房價的天花板,同時,增大二手房買賣交易中的摩擦系數,增加流通成本和時間,從而間接控制二手房價。

一二線的降價潮已經來勢洶洶,三四線的開發商也陸續開始提褲子跑路。不管你是否已經上車,請正視這個現實。潮流不會因你而逆轉,房價更不會因你有房沒房而改變。

2

觸底反彈

經常有人問我,房價下跌已經一年了,啥時候見底呢?我想現在入手,時機成熟嗎?我看中一套房子,現在買了會不會跌?我想,今天給大家集中分析一下房價觸底反彈的全過程:

2014年初,我國經濟增長持續下滑,地方政府債務纏身,房地產庫存積壓到了前所未有的嚴峻程度。因此,在中央的授意下,從6月份開始,全國各地的樓市調控政策瞬間變臉,從上半年的持續收緊瞬間逆轉為下半年的突然放松。

2014年6月,呼和浩特第一個正式放開限購政策,隨后的7月-9月,寧波、杭州、合肥、南京、蘇州、西安等26個二三線城市全部取消限購,同時許多信貸優惠政策也配套出臺。截至9月底僅有北上廣深和三亞五個城市限購沒有取消。

由于各地單打獨斗,政策放開后根本沒有效果,所以,高層重拳出擊,打響了這輪房地產刺激的第一槍。2014年9月30日,央行發布《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》規定:首套房貸款利率7折優惠,二套改善住房執行首套政策;除5個限購城市以外的所有城市,銀行提供貸款鼓勵購買第3套以上住房。

這第一槍的沖鋒號是十分響亮,但根本沒有人沖鋒陷陣,全國各地樓市完全沒有起色。大眾早已習慣了這兩年樓市的慘淡,看慣了各地頻繁上演的降價維權,人們此時對房價繼續下跌深信不疑,誰接盤誰腦殘。這就是典型的買漲不買跌,痛打落水狗,墻倒眾人推。

沒人揭竿起義,沒人赴湯蹈火,這房地產的翻身仗如何繼續。于是乎,高層在2015年3月30日這一天內放出了兩個大招:央行聯合住建部發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》規定:二套房商貸首付比例降至4成,公積金首套首付降至2成,二套降至3成;財政部聯合稅務總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,將營業稅免除年限由之前的5年降至2年。

直到此時,老百姓才發現,買房首付降低了,利息減少了,連交易稅費都免除了,這才有了繼續買房的動力。至此,對樓市最為敏感的深圳和上海開啟了這一輪房價暴漲的先鋒,北京、杭州、南京緊隨其后,在下半年陸續啟動。

我們復盤這輪上漲過程,你會發現,從2014年930政策喊口號開始,到2015年330政策觸發深圳上海實質性上漲,間隔整整半年。而強二線從2014年7月取消限購開始到2015年下半年陸續開啟上漲,間隔在一年以上。

這就是我經常和大家說的,雖然房價上漲速度是驚人的,但上漲模式的啟動卻是需要時間的,需要積攢能量,需要政策和群眾基礎的。

中國人的特點就是有便宜不占非君子,有熱鬧不看是小人。只要稅費減免、利率優惠、首付降低這些刺激政策沒有出臺,就絕對不會帶動剛需入場,因為剛需需要的是實實在在的打折,真真切切的優惠。只有剛需推動的才叫牛市,炒房客鼓吹的只能叫撿漏。

所以,沒有無緣無故的漲,更沒有無緣無故的跌。只有積攢夠了上漲的動能之后,房價才會啟動,這個時間,在一線城市通常為3-6個月,二線城市需要9-12個月。

房價和火車一樣,啟動和轉彎都需要動力,但是上漲和下跌只需要慣性!

3

對韭當割

今后,大水漫灌式的瘋狂刺激發生的概率極低,針對剛需和改善的定向鼓勵值得期待。

如果你所在的城市開發商打折甩賣、降價維權開始逐漸增多,那么周邊二手房價的下跌則會更加的慘烈,此時,前期炒房客的資金鏈就存在斷裂的風險,就會出現集中拋售,形成多米諾骨牌式的踩踏。

如果你買房心切,當價格跌到你心理價位時,別忘了再次補刀,你此時肯接他盤,已經是仁至義盡了。炒房客的利益回吐,正是你收割他的最佳時機。

如果你想撿漏投資,此時切莫盲目入場。也許你追不上房價上漲的速度,但是你一定可以追上房價啟動的速度,你只需要克服買漲不買跌的心態,耐心等待政策信號。房價漲跌根本不是你出手的標志,政策才是。

最后,我想奉勸三四五線城市的朋友們,熬到樓市下行期的投資客都是小白,成熟的投資客早就在上行期離場了。期望賺取最后一個銅版的人,注定會被自己的貪婪埋沒!

2019年開始,開發商降價促銷將是常態,炒房客集中拋盤也會精彩上演,各位剛需們,準備好你們的干糧,帶好你們的鐮刀,精心挑選心儀的韭菜,待它茁壯、鮮亮時,盡情收割吧!

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