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4萬億!新舊改如何改變我國樓市?

摘要:推進深度廣度是關鍵!對樓市的終極影響,減少了部分購房需求,一些新區堪憂

這個周末,最熱的事情莫過于新舊改。為什么是新,下文杠桿游戲會闡釋。

事情原由就是,國常會部署推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼改善居住條件……

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而這,對樓市意味著什么?對老破小、老城區、新區的房價分別有何影響?

1、新舊改潛在體量確實很大。此前,住建等相關部門測算過,初步統計全國老舊小區近 16 萬個,涉及居民超過4200萬戶。

此次會議就說,據各地初步摸查,目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人,量大面廣,情況各異,任務繁重。

所以,體量確實沒得說。如果全面推進,未來投入的資金量,毫無疑問非常巨大。

但是舊改涉及復雜的關系處理、投融資主體、利益機制等問題,所以推進的速度還有不確定性,下文杠桿游戲會分析。

會議說,今年開展試點探索,為進一步全面推進積累經驗。

是的,目前還只是試點探索,大規模推進,最早都是明年的事。

2、是過去舊改的升級版,但不是棚改的升級版。老舊小區改造獨立水表、電表,鋪裝光纖,加裝電梯等一直都在進行,從上至下也有相關文件。

此次對全國進行了摸底,準備加快改造城鎮老舊小區,促進住戶戶內改造并帶動消費。

會議還有些表述,我這里不一一例舉。簡單說,此次舊改也是穩投資“六穩”的一部分,而且確實希望大規模改善老舊小區的居住條件。

所以,杠桿游戲說,此次舊改是過去舊改的升級版。

不過確實不是棚改的升級版。根本不同就在于,棚改一年拆遷,然后新建數百萬套房子。年投資金額,動輒萬億級做單位。

老舊小區改造,并不拆遷,并不涉及土地的一級、二級開發,只是基礎設施和配套改造、完善。

所以,投資的體量和規模,完全不可同日而語。

這些舊改的居民,也不會被推向市場,不會新增購房需求。

3、主城區價值回歸、租金提升。這個很好理解,很多老破小,水電網都氣都沒下地,甚至獨立水表、電表都沒有。電梯、停車、生活、交通不完備或有缺陷,物業、綠化管理不太好。

改造則是對這些方面進行提升。

通過改造提升,居住品質,房子的價格都會有提高。租金顯然也會提升。

這里杠桿游戲重點要說,那些區位不錯,包括學區不錯,戶型也還行,還能加裝電梯的老破小,未來價值回歸力度可能很明顯。

主城區價值回歸,可能在很多城市會是趨勢。其實越小的城市,越明顯。

4、新舊改非常利于擴大內需,并有利于房價穩定。有相關人士估算過,全國大概有40億平米的房子需要舊改,按照每平米綜合投資1千元計算,背后是4萬億的投資。

同時棚改涉及拆遷、土地平整、招拍掛、建房子多個流程,耗時其實比較多。而老舊小區改造,如果資金到位,很快就可以開工,且很快就改造完畢。

這個投資效率很高,見效很快。

巨大的投資,對于“六穩”穩投資、穩就業等,當然很有意義。棚改減少之后,確實也需要新增一些投資的方式。舊改適時推出,很正常。

新舊改同時,會議還說,促進住戶戶內改造并帶動消費。

如果這樣,消費、投資帶動金額還會更大。所謂穩投資、消費升級確實很有潛力。

新舊改后,這些過去的老破小價值提升,單價也會更高。愿意購買或持有的群體會增加,對于此前賣不起價的老破小價格穩定,也是有好處的。

5、改善型需求大部分還是不會購買老破小。過去1970-1990年代,甚至更早之前建的舊房子,有幾個缺陷很難解決。

戶型采光設計問題、面積問題、停車問題、建筑結構和質量……有的社區商業配套問題也待解,還有的居民比較追求封閉的花園綠化,以及隱私問題等。

因此,改善型需求,大部分還是不會購買老破小。

無論如何,改造之后,價值肯定會提升。也可以吸引部分人群回流,如杠桿游戲上文所述,對內需、消費,以及老城區商業、生活的提升,意義是很大的。

6、新舊改投資主體、投融資方案怎么解決?棚改對于地方政府、金融機構、開發商、住戶普遍都很積極,因為對大家都有利。

老舊小區改造的問題是,開發商沒搞頭,住戶很多也不愿意花錢。

所以會議說:

三要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。

四要在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區后續長效管理機制。

簡單總結下,第一個帶頭投入的資金是中央的補助。這算是種子資金、引導資金,然后看金融機構和地方政府的。也包括其他社會力量、居民等。

棚改我們搞了PSL的金融支持,舊改肯定也會有。比如有的地方已經在探索,ABS資產證券化、發債等。

如果決意要做,肯定會有金融支持和金融發明。

7、對樓市的終極影響,減少了部分購房需求,一些新區堪憂。上文杠桿游戲分析了,新舊改可以實現老小區、老城區價值居住價值的提升,對于這些房子的價格也有好處。

當然,部分改善型需求還是不會選擇買這類房子。

但是我要說的是,盡管部分改善性需求,依舊不會購買舊改后的老房子。但是,本身住在這類房子里的居民,部分因為環境條件改善了,也會推遲甚至完全動搖他們購房新房的意愿。

同時,因為和棚改不同,不制造新的需求,不創造市場熱錢。

總結起來就是,新舊改不僅可能不是棚改這樣的樓市推進利器,可能還是抑制房地產過度膨脹的安定藥。

可以想見,這對于很多城市體量和規劃很大的新區開發來說,實際是一針冷靜藥。

因為需求減少,新區開發效率、改善型住房的需求可能要受到一定程度影響。包括新區的地價。那些產業、人口導入量不夠的新區,慘了。

而老破小主要都在老城區。通過新舊改,老城區的土地、房子價值可能會更明顯。房價分化,但整體穩定了房價,而沒有刺激房價。

8、新舊改的不確定性和對建材、電梯、基建、舊改有關企業的利好。上文杠桿游戲寫過,今年只是試點,推進還需要時間。

問題的關鍵是,到底推進的時間進度、廣度、深度會如何?畢竟這個是開發商沒多少賺頭、居民也不想掏錢的事。

不管怎樣,上面要做,肯定可以做一些。所以相關建材、電梯、基建,甚至舊改有關的開發商等企業,還是收獲利好。

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