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5月核心城市房價漲速減緩 二線嚴控將成常態

人民網北京6月24日電 日前,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布了2019年6月《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)。報告顯示,5月份核心城市房價漲速略有減緩,二手房成交量繼續下降。報告分析,熱點城市房價漲幅將進一步收窄,繼一線城市之后二線城市嚴控房價將成為常態。

核心城市房價漲速略有減緩二手房成交量繼續下降

反映全國24個核心城市總體房價變動的緯房核心指數顯示,2019年5月,核心城市住房價格連續4個月上漲,但5月份房價漲速較4月份略有減緩。2019年5月,緯房核心指數為105.92點,與4月的105.43點相比,核心城市房價上漲了0.46%。

從成交量指數看,核心城市在房價漲速略有減緩的同時,二手住房成交量也繼續下降。2019年5月,10大重點城市二手住房成交量指數為163.65,比4月下降14%,也略低于2018年同期。二手房成交量的下降,表明與2019年1季度比,房價上漲的預期有所減退。從量在價先的一般性規律看,重點城市短期房價上漲的壓力減輕。

經連續下降后,核心城市住房租金略有回漲。緯房租金核心指數顯示,核心城市住房租金在3月、4月調整之后,5月份略有反彈。2019年5月,核心城市住房租金指數為104.16,環比上漲0.19%,同比上漲1.67%。由于一年一度畢業就業季到來,租房需求增加。受季節性因素影響,預計后續幾個月核心城市住房租金有望保持穩中有升的態勢。

一線城市房價總體平穩準一線及二線延續上漲

一線城市房價總體平穩,其中北京、廣州房價微降,上海、深圳繼續小漲。緯房指數監測顯示,2019年5月,一線城市房價平均環比上漲0.29%,平均漲速比上月收窄0.305個百分點。北京、廣州房價穩中微降,其中北京房價環比微跌0.19%,廣州環比微跌0.12%,房價均進入平穩區間。上海、深圳繼續小漲,其中上海環比上漲0.66%,深圳環比上漲0.81%,漲速略高于正常值。

準一線及二線城市房價延續上漲,少部分城市漲速加快。緯房指數監測顯示,2019年5月,準一線城市房價平均環比上漲1.6%,漲速與上月基本持平。2019年5月二線城市房價平均環比上漲0.303%,漲速比上月收窄0.163個百分點。2019年1月以來,多數二線城市房價由跌轉漲,其中包括2018年下半年經歷了顯著房價下降的成都、西安、青島、廈門等城市。

三四線城市房價漲速繼續下降。緯房指數監測顯示,2019年5月,三四線城市房價平均環比上漲0.011%,漲速比上月收窄0.052個百分點。與一二線城市相比,三四線城市房價持續上漲的動能不足,政府的市場調節手段也更為有限。部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后,因后續需求不足,房價將進入下跌階段。

預計熱點城市房價漲幅將進一步收窄二線城市嚴控房價將成為常態

報告預測,熱點城市房價漲幅將進一步收窄,非核心城區房價或將下跌。在“一城一策”和強調地方政府穩定房價主體責任的背景下,熱點城市房價上漲將直接導致調控政策的出擊或加碼。由于“限購”、“限貸”等政策對短期住房需求有直接的抑制作用,預計短期內熱點城市房價漲幅將進一步收窄,交易量下降。對于這些城市的非核心板塊,當住房投資需求減退時,短期房價還可能面臨下跌。

繼一線城市之后,二線城市嚴控房價將成為常態。相比一線城市,二線城市房地產調控機制手段還很不成熟,市場波動性也較大。隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進,各地方政府穩定房價的主體責任進一步落實。二線城市將繼一線城市之后,建立更為完備的市場調控機制,嚴控房價或成為一種常態。這一方面將穩定二線城市乃至全國房價預期,另一方面將抑制購房需求的集中釋放,從而有利于熨平市場短期波動。

房地產融資將適度收緊,助力熱點城市樓市降溫。隨著2019年1季度房地產市場的回暖,住房信貸也較快增長。預計與2019年上半年相比,下半年房地產融資將適度收緊,以避免房地產信貸過度擴張推高房價。房地產融資的適度收緊,有利于熱點城市房地產市場的降溫。

對此報告建議,大力推進公共服務均等化,緩解住房長期供求矛盾;穩定宏觀貨幣供應,加強住房信貸管理;進一步明確地方政府穩定房地產市場的主體責任,同時將租房市場穩定納入各地政府目標;利用新技術手段強化市場監測,實現市場風險的實時預警。

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